Proceso de Desalojo Array Imprimir Array  E-mail

Profesores

Dr. Ricardo Humbero Pontoriero - Dra. Nancy Jorquera de García - Dra. María Gabriela Padín - Dr. Lucas Gregorio Caballero 

                        EL JUICIO DE DESALOJO 

 

 

 

El proceso de desalojo tiene por objeto lograr la recuperación del uso y goce del inmueble, cuando media una obligación de restituir exigible.  El desalojo presupone la existencia de un acto vinculante del que dimane la calidad de tenedor emplazado y su consiguiente obligación de restituir esa relación real con la cosa, que debe aparecer exigible.  COMPETENCIA  La acción de desalojo, es personal, por cuanto persigue una prestación de ese carácter: la obligación de restituir.-Al respecto Palacio sostiene que es menester distinguir según que las partes estén o no vinculadas por una relación contractual. En el primer caso y salvo convención en contrario, el Juez competente el del lugar de la ubicación del inmueble (art. 5 inc.3 CPCN). En el segundo caso, la competencia corresponde al Juez del lugar del domicilio del demandado.-Morillo, Sosa y Berizonce señalan que, salvo convención en contrario, la demanda debe ser promovida ante el Juez del lugar de la situación del inmueble. Siendo éste el criterio que ha adoptado la Jurisprudencia. Si bien es una acción personal, es aplicable la norma que regula el ejercicio de las acciones reales.-En el caso del fallecimiento del demandado, debe tramitársela por ante el Juez de la respectiva sucesión con arreglo a lo dispuesto por el art. 3285 inc. 4 del Código Civil. En virtud del fuero de atracción corresponde al Juez del sucesorio.- En el caso de una acción de desalojo de un ex – empleado por terminación del vínculo laboral en cuya virtud ocupaba el respectivo inmueble corresponde entender a la justicia del trabajo, ya que configura un conflicto jurídico individual surgido de una relación de ese tipo. (S.C. B.A.; A y S – 1965 – II-795).   EL JUICIO DE DESALOJO Y EL CONTRATO DE LOCACION  El juicio de desalojo, es la vía adecuada para demandar la restitución de la tenencia y en ella puede estar el ocupante de un inmueble por haberla tomado sin sustento convencional (intruso) o en virtud de contratos de locación, comodato, depósito, trabajo. Lo cierto es que el caso más típico por el que determinadas personas entran en la tenencia de un inmueble, es el contrato de locación.-Ley 23.091 regula las locaciones, es así que en su art. 1 establece que los contratos de locaciones urbanas, así como tambien sus modificaciones y prórrogas, deberán ser formalizados por escrito, pero como no puede ignorar la circunstancia de que bien pudo un locatario entrar en la tenencia por un contrato verbal, establece que cuando el contrato verbal haya tenido principio de ejecución, se considerará como plazo mínimo el que establece la ley.   VENCIMIENTO CONTRACTUAL Al respecto el art. 2 de la Ley 23.091 establece plazos mínimos para establecer en las locaciones (2 años para locaciones urbanas con destino a vivienda familiar y 3 años para otros destinos).-Una vez vencido el plazo establecido en el contrato de locación, debe reintegrarse la tenencia. Sino corresponde accionar para ello, por haber operado éste. Pero cabe preguntarnos ¿qué pasa si al vencimiento del contrato las partes mantienen la continuidad del contrato?Es frecuente que en estos casos, frente al vencimiento del contrato, se interprete una tácita reconducción – en los términos del art. 1622 del Cód. Civil o la existencia de un nuevo contrato.  Sin perjuicio de ello, nuestra Jurisprudencia uniformemente ha entendido que, extinguido el plazo locativo, se produce la extinción del contrato de locación, y por ende existe la obligación de restituir por parte del locatario y demás ocupantes que hubiera. La permanencia en ningún caso se debe interpretar como “tácita reconducción”; por el contrario, debe hacérselo de acuerdo con las previsiones del art. 1622 antes citado, con la continuación de la misma locación, por los espacios temporales que las partes hubieren pactado especialmente hasta la concreta pretensión del locador de exigir el reintegro del inmueble. Así se ha resuelto: "Si se encuentra vencido el plazo contractual, la permanencia del locatario en el inmueble locado no produce legalmente tácita reconducción, sino simple continuación de la locación concluida, basta el reclamo del locador para que el inquilino se encuentre en la obligación de restituir la cosa (arts. 1604 inc. 1º, 1609, 1622, Código Civil). CCI Art. 1604 Inc. 1 ; CCI Art. 1609 ; CCI Art. 1622 CC0201 LP 85690 RSD-253-97 S 8-7-97, Juez CRESPI (SD) De La Mano, Juan Carlos c/ Nieva, María Dora s/ Desalojo MAG. VOTANTES: Crespi-Sosa" Actualmente esa postura que sostuvimos ha quedado totalmente despejada en virtud de la letra de la Ley 25.628 que incorporó el art. 1582 bis al Código Civil, el cual dispone textualmente que: "La obligación del fiador cesa automáticamente por el vencimiento del término de la locación salvo la que derive de la no restitución a su debido tiempo del inmueble arrendado. Se exige el consentimiento expreso del fiador para obligarse en la renovación o prórroga expresa o tácita del contrato de locación, una vez concluído éste. Será nula toda disposición anticipada que extienda la fianza, sea simple, solidaria como codeudor o principal pagador del contrato de locación original". Esta nueva norma propicia una interpretación restrictiva del alcance de la fianza en los contratos de locación, el segundo párrafo del artículo es demostrativo de la intención del legislador de liberar al fiador de sus obligaciones como tal, más allá del término original del contrato, por lo que no hay duda de que las obligaciones del fiador concluyen al término del contrato originario, por más que después la locación subsista en los términos del art. 1622 del Código Civil. Así, tampoco importa el hecho que la locación que se haya continuado para locador y locatario en los términos del contrato originario (art. 1622 del Cód. Civil) pues aún cuando el fiador se haya comprometido en forma solidaria, lisa y llana y como principal pagador por las obligaciones del contrato que afianzó, debe entenderse que lo ha hecho hasta que finalizara el término allí pactado (cfr. L.L., t. 2004-D, pag. 239/240). En ese sentido nuestro más alto tribunal ha sido terminante en el sentido de limitar la responsabilidad del fiador al plazo de vigencia del contrato, pues su extensión o ampliación del tiempo sin la conformidad del fiador lo hace inoponible hacia aquel.- LA FALTA DE PAGO Al respecto el art. 1507 del Cod. Civil establece que el beneficio del plazo legal mínimo del contrato de locación cesa por falta de pago. En estos casos se presenta una situación particular con la notificación previa que establece el art. 5 de la Ley 23.091 en el caso de que la causal de desalojo resulte de la falta de pago de los cánones por parte de locatario. En esos casos la ley prevé una intimación previa especial – por diez días – al locatario, a fin de que regularice la situación planteada. Sin embargo, se ha interpretado que la misma no constituye un requisito inexcusable para la viabilidad de la demanda que se tenga que promover. Así se ha resuelto que: “La finalidad del art. 5º de la Ley 23091 no es la de constituir en mora al inquilino, pues ésta se produce en forma automática por el mero vencimiento del término (sic), sino que es la de anoticiar al deudor la voluntad del acreedor de acudir a la vía jurisdiccional para satisfacer su pretensión. Las omisiones o defectos de la intimación prevista en el art. 5 de la Ley 23.091 no obstan al progreso de la acción de desalojo por falta de pago si el locatario no prueba haber abonado los alquileres ni ofrece pagarlos en el proceso, en el cual la notificación de la demanda, suple con holgura esa intimación fehaciente. Máxime si aquél habría incurrido en mora por el mero hecho del vencimiento del plazo establecido en el contrato de locación.”(CNCiv. Sala H, 17/09/99, “Góngora, Héctor Julian Pascual c/ Deutsch, Oscar S. – Desalojo por falta de pago”, ED 11/8/00 – p.8.)  CAUSALES DE PROCEDENCIA DE LA ACCIÓN DE DESALOJO             Las causales para la procedencia del desalojo pueden ser de distinta índole, surgiendo las mismas básicamente de la letra del Código Civil y de la legislación especial. En todos los casos estamos frente a una acción de tipo personal que en la mayoría de los casos provoca la resolución del contrato (locación), que puede obedecer a distintas razones, en algunos casos atribuible a culpa del locador, en otros a la responsabilidad del locatario, ej. No mantener al locatario en el uso y goce de la cosa (arts. 1520, 1524 entre otros del Cód. Civil) o en otro sentido el locatario no usa la cosa dada en arrendamiento de acuerdo al uso convenido (art. 1529 C. Civil), sin perjuicio que también procede contra tenedores precarios, intrusos u otros ocupantes.Es así que nuestro código procesal provincial establece un tratamiento diferenciado en el caso de no encontrarse fijado el plazo de restitución del inmueble, haber vencido el plazo establecido o en el caso de falta de pago de canones locativos, donde la base probatoria es el mismo contrato escrito, instrumentado, permite una trámite abreviado como es el sumarísimo. En el caso que no existe principio de prueba por escrito por ejemplo, comodato de carácter verbal debe tramitarse por el proceso sumario que posee mayor amplitud probatoria y plazos procesales más amplios que permite mayor debate.- En nuestro código procesal provincial el proceso de desalo-jo se encuentra legislado en el   TITULO VIII (Art. 671 al 673) Artículo 671.- Trámite - Prueba.- El desalojo  de inmuebles urbanos o rurales se sustanciará en juicio sumario, salvo que se fundare en no  haberse  fijado término para la desocupación de  la  finca.  en haber vencido  el que estuviere estipulado o en la falta de pago de alquileres, en que se aplicará el juicio sumarísimo.  En este último caso, no se admitirá  otra  prueba  del pago que la confesión de la actora o recibo en que se haya instrumentado. Prevé como principio general el trámite mediante proceso sumario y como excepción el proceso sumarísimo: *No haberse fijado plazo para la desocupación       del inmueble.-*Vencimiento del plazo estipulado.-                       *Falta de pago de alquileres.- CARACTERES DEL TRAMITE SUMARISIMO (ART.481 DEL CPC) Artículo 481.-  Trámite.-  Presentada la demanda, el juez, teniendo en  cuenta  la naturaleza de la  cuestión  y  la  prueba  ofrecida, resolverá de  oficio  y como  primera providencia si corresponde su trámite  según las normas  del  juicio  sumarísimo,  salvo  que  el proceso estuviere previsto por este código u otra ley.  La sustanciación  se  ajustará  a  lo  establecido en los artículos anteriores con estas modificaciones: 1 No será admisible reconvención ni excepciones de previo y  especial pronunciamiento, ni la recusación sin causa.  2 Todos los plazos serán  de dos días, salvo el de contestación de la demanda que será de cinco  días y el de  prueba,  que  fijará  el juez.  3 La audiencia de prueba deberá señalarse dentro de los diez  días  de  contestada  la demanda o de vencido el plazo para hacerlo.  4 Sólo serán apelables la sentencia definitiva y las providencias que decreten medidas precautorias.  El recurso  se  concederá en relación y en efecto devolutivo.    5  El plazo para dictar sentencia será de diez o de quince días, según se tratare de tribunal unipersonal o colegiado.  *No se admiten excepciones de especial y previo pronunciamiento, ni la reconvención* Todos los plazos serán de dos días, excepto el de contestación de la demanda, que será de cinco días y el de prueba que lo fijará el Juez. *No procederá la presentación de alegatos.* Sólo serán apelables la sentencia definitiva y las providencias que decreten  medidas precautorias. * La apelación se concederá en relación y  con efecto devolutivo  CONDENA A FUTURO:       Está previsto en nuestro ordenamiento procesal provincial en el art.  673.-  Condena  de futuro.- La demanda de desalojo  podrá interponerse antes del vencimiento  del  plazo  convenido  para  la restitución  del  bien,  en  cuyo  caso  la sentencia que ordena la desocupación  deberá cumplirse una vez vencido  aquél.   Las  costas será a cargo del  actor  cuando el demandado, además de allanarse a la  demanda,  cumpla con su  obligación  de  desocupar  el  bien  o devolverlo en la forma convenida.       A través de la condena a futuro o desalojo anticipado se persigue mayor celeridad  y por ende seguridad jurídica, al locador, cuando por cualquier tipo de razón decida, al vencimiento del plazo locativo, no mantener el vínculo contractual que tenía con su inquilino y por ende, a fin de evitar las demoras que podría implicar el trámite de un juicio de desalojo, esta norma habilita el ejercicio de una pretensión en tal sentido antes de operado ese vencimiento del plazo locativo, para que se efectivice la desocupación del inmueble dentro de los diez días inmediatos  de producido el vencimiento del plazo acordado en el contrato de locación. Es requisito esencial que el contrato de locación se  encuentre en plena vigencia.      Para ello, evidentemente la sentencia que se obtenga en el proceso de modo alguno altera el vínculo locativo, el que se mantiene en todos los términos  en que fue acordado, con la salvedad de que permite la ejecución de la sentencia obtenida con carácter anticipado en caso de incumplimiento por parte del inquilino en su obligación de restituir en forma inmediata, pues queda obviando todo el proceso de desalojo.-  Artículo 672.- Plazo para el desalojo  - Lanzamiento.- Si la acción fuere procedente, el juez apercibirá de lanzamiento al demandado al sentenciar, si no desaloja la finca en el  término  que se fijará y que  no  podrá  exceder  de diez días si no tuviere derecho  a  uno mayor.  Este plazo se contará  desde  la  intimación de desalojo.  La providencia declarando el desalojo y la que  ordene  el lanzamiento se notificarán al demandado en el domicilio real y constituido. Si el  desalojado  reclamare algo como de su propiedad en el acto del lanzamiento,  se  dejará  constancia  en  la  diligencia;  y  podrá embargarse y constituirse en  depósito  bienes  del  desalojado, de fácil realización, en cantidad suficiente para cubrir  las costas y gastos del juicio a su cargo. RECURSOS PROCESALES INTRODUCCIÓN: En un proceso judicial, vemos que permanentemente se toman decisiones judiciales. Estas decisiones, que reciben el nombre de resoluciones, como productos de la inteligencia y conocimiento humanos, no pueden presumirse, sin más, exentas de errores o de deficiencias.Por eso la ley otorga la posibilidad de que tales irregularidades encuentren remedio a través de la concesión de recursos. Pero estos recursos están reglamentados de manera tal que se impida que conspiren contra la celeridad de un proceso y en última instancia, lograr una seguridad jurídica a través de la conclusión de ellos. Es por eso que veremos los distintos recursos con sus características específicas que tratan de respetar estas dos premisas anteriores, haciendo hincapié principalmente en el recurso de apelación. Pero para una mayor comprensión de cada uno de los recursos, es preciso primero, dejar aclarado que clases o tipos de resoluciones judiciales existen.Art. 165 C.P.C. Providencias Simples: Solo tienden, sin sustanciación, al desarrollo del proceso u ordenan actos de mera ejecución.Sentencias Interlocutorias: Resuelven cuestiones que requieren sustanciación, planteadas durante el curso del proceso.Sentencias Definitivas: Son las que resuelven, con sustanciación, la cuestión de fondo planteada. Es decir, son los actos conclusivos de cualquier tipo de proceso, que puede otorgar o denegar la pretensión que origina a aquel.  RECURSOS EN GENERAL: Se considera recurso, a todo acto procesal, en cuya virtud quien se considera agraviado por una resolución judicial, pide en el mismo proceso y dentro de determinados plazos computados desde la notificación de aquella, que un órgano superior en grado al que la dictó, o en su caso éste mismo, la reforme, modifique, amplíe o anule.   REQUISITOS DE ADMISIBILIDAD:Subjetivos: La facultad de interponer recursos incumbe a quienes revisten la condición de partes o de representantes de estas. También puede darse el caso de un interviniente voluntario. El Art. 96 C.P.C. dice que: “Podrá itervenir en un juicio pediente en calidad de parte, cualquiera fuere la etapa o la instancia en que éste se encontrare, quién: 1º Acredite sumariamente que la sentencia pudiere afectar su interés propio. 2º Según las normas del derecho sustancial, hubiese estado legitimado para demandar o ser demandado en el juicio”.Es decir que puede darse la situación de que alguien comparezca a juicio con la única finalidad de recurrir una resolución. En este caso deberá acreditar su interés o legitimación, y el juez el deber de conferir traslado a las partes, de modo que no cabe pronunciarse acerca del recurso hasta tanto no venza el plazo del traslado, o en su caso exista decisión favorable a la admisibilidad de la intervención.Objetivos: Deben ser idóneos y jurídicamente posibles. Idóneos en cuanto resulta adecuado, de acuerdo con las normas legales. Ej: No es idóneo el recurso de reposición contra una sentencia definitiva.Jurídicamente posible, cuando se refiere a una resolución legalmente impugnable a través de ésa vía procesal. Ej: Art. 350: La resolución que admitiere el hecho Nuevo será inapelable. Art. 363 del C.P.C: Serán irrecurribles las resoluciones del juez sobre producción, denegación y sustanciación de las pruebas- Además de todo esto deberá tenerse en cuenta el abono de sellado, conforme lo establece el Código Tributario de la Provincia de San Juan. Así los artículos correspondientes al Capítulo IV, referente a “Normas Comunes de las Actuaciones Administrativas y Judiciales” dicen: Artículo 254.- No se dará curso a los escritos que infrinjan las anteriores disposiciones, ni tampoco se tramitará expediente alguno sin que previamente sea repuesto el sellado y fojas del mismo. Se ordenará igualmente la reposición del sellado cuando las resoluciones excedan por su extensión al sellado suministrado por las partes.Artículo 261.- Las actuaciones judiciales no serán elevadas al superior en los casos de recursos, sin el previo pago de los impuestos y tasas que a la fecha de elevación corresponda satisfacer RECURSO DE REPOSICIÓN: (arts. 243 al 246 C.P.C.). El recurso de reposición o revocatoria, constituye el remedio procesal tendiente a obtener que, en la misma instancia donde una resolución fue emitida se subsanen, por contrario imperio, los agravios que aquélla pudo haber inferido.Este recurso procederá únicamente contra las providencias simples, causen o no gravamen irreparable. Es decir contra las resoluciones que sólo tienden, sin sustanciación, al desarrollo del proceso u ordenan actos de mera ejecución. PLAZO DE INTERPOSICIÓN: El recurso de reposición debe interponerse dentro de los tres días siguientes al de la notificación de la resolución que mediante él se impugna.  La notificación que se menciona es la notificación automática prescripta en art. 138 del C.P.C.Si la resolución se dicta en el curso de una audiencia, el recurso debe interponerse verbalmente en el mismo acto. FORMA DE INTERPOSICIÓN: Como regla general, el recurso analizado debe interponerse mediante la utilización del lenguaje escrito. Excepcionalmente, el recurso debe interponerse verbalmente cuando se trata de resoluciones dictadas en una audiencia, en cuya hipótesis corresponde transcribir en el acta respectiva los términos de la impugnación.En el mismo acto de interposición del recurso, éste debe fundarse, es decir, expresar las razones por las cuales corresponde, a su juicio, la revocatoria de la providencia. Esto es obvio, en razón de que este recurso debe ser resuelto por el mismo órgano que dictó la providencia cuestionada, el cual se hallaría impedido de emitir pronunciamiento si no se le suministraran los argumentos que sustentan la impugnación. Y también la omisión de fundamento obstaría a la decisión de la Cámara en el supuesto de que el recurso de reposición hubiese sido interpuesto conjuntamente con el de apelación.Si el recurso fuese manifiestamente inadmisible, el juez o tribunal podrá rechazarlo sin más trámite. Esto ocurre cuando no se dan los requisitos establecidos en los artículos 243 y 244 del C.P.C. Es decir, que no se trate de una providencia simple, sea interpuesto extemporáneamente o careciera de todo fundamento.  PROCEDIMIENTO: El art. 245 del C.P.C. establece que “El juez dictará resolución, previo traslado al solicitante de la providencia recurrida, quien deberá contestarlo dentro del plazo de tres días si el recurso se hubiese interpuesto por escrito, y en el mismo acto si lo hubiese sido en una audiencia”. A quien requirió el pronunciamiento de una resolución, que luego se impugnó, y le era favorable, debe otorgársele la oportunidad de ser escuchado, sino se vería quebrantado el principio de contradicción.Continúa diciendo el artículo citado que “La reposición de providencias dictadas de oficio o a pedido de la misma parte que recurrió, será resuelta sin sustanciación”.En este caso resulta injustificado conferir audiencia a la parte que no ha sufrido perjuicio por el dictado de una resolución. EFECTOS: La resolución pronunciada con motivo de un recurso de reposición causa ejecutoria, es decir que, desestimado aquel remedio, el impugnante carece de la facultad de apelar contra la respectiva resolución. Salvo que el recurso fuese acompañado del de apelación subsidiaria, y la providencia impugnada cause un gravamen que no pueda ser reparado por la sentencia definitiva. 

RECURSO DE ACLARATORIA: (arts. 35 inc. 3º y 172 inc. 2º del C.PC.).

 El recurso de aclaratoria es el remedio concedido para obtener que el mismo órgano judicial que dictó una resolución, subsane las deficiencias de orden material o conceptual que la afecten, o bien la integre de conformidad con las cuestiones oportunamente introducidas al proceso como materia de debate, supliendo las omisiones de que adolece el pronunciamiento.Siempre que no se altere lo sustancial de la decisión.Es competente para resolver este recurso, el mismo órgano judicial que dictó la resolución cuya aclaratoria se solicita, al igual que el recurso de reposición. MOTIVOS DE ACLARATORIA: Tres son los motivos de aclaratoria que se admiten: 1)      Corrección de errores materiales, como serían errores de copia o tipeo, errores aritméticos, o errores en la mención de nombres o calidades de las partes. 2)      Aclaración de conceptos obscuros. Aquí debe entenderse cualquier discordancia entre una declaración contenida en el pronunciamiento y los vocablos utilizados para expresarla. O sea una imprecisión terminológica que dificulte o imposibilite la inteligencia de los decidido. Lo que no debe confundirse con las equivocaciones, cuya enmienda altere el contenido sustancial de la resolución, porque en esos casos corresponde intentar otros recursos.3)      Subsanación de omisiones.  Corresponde al juez, de oficio (art. 35 inc. 3º C.P.C.) o a pedido de parte (art. 172 inc. 2º del mismo cuerpo normativo), suplir cualquier omisión en que hubiese incurrido sobre alguna de las pretensiones deducidas y discutidas en el litigio. Como serían el caso de las costas o los intereses. RESOLUCIONES SUSCEPTIBLES DE ACLARATORIA: La ubicación legal asignada a este recurso en el capítulo destinado a la reglamentación de las resoluciones judiciales en general, o de las sentencias definitivas en particular limitan su admisibilidad a las sentencias definitivas. No obstante ello, la jurisprudencia lo ha considerado admisible contra cualquier clase de resoluciones judiciales, incluyendo las providencias simples. PLAZO: En el caso del art. 172 inc. 2º C.P.C. el recurso debe interponerse en el término de tres días de notificado.Para el caso establecido por el art. 35 inc. 3º del C.P.C. la aclaración podrá realizarse siempre que la resolución no haya sido consentida por las partes. EFECTOS: En el supuesto caso de que el recurso de aclaratoria prospere, la resolución correspondiente forma una unidad inescindible con la resolución aclarada.Cualquiera sea el resultado del recurso de aclaratoria, su interposición no interrumpe el plazo para deducir el recurso de apelación.Para el caso que fuese desestimada la aclaratoria interpuesta, la resolución recurrida es insusceptible de otros recursos. RECURSO DE APELACIÓN: (Arts. 247 al 258 del C.P.C.). El recurso de apelación es el remedio procesal encaminado a lograr que un órgano judicial jerárquicamente superior con respecto al que dictó una resolución que se estima injusta, la revoque o reforme, total o parcialmente. RESOLUCIONES RECURRIBLES: El recurso de apelación procede contra: 1) Las sentencias definitivas, 2) Las sentencias interlocutorias y 3) Las providencias simples que causen un gravamen que o pueda ser reparado por la sentencia definitiva (ej. La providencia que deniega el pedido de sustitución de un embargo).  PLAZO PARA SU INTERPOSICIÓN: De acuerdo al art. 249 del C.P.C. el plazo para interponer el recurso de apelación, no habiendo disposición en contrario, es de cinco días. Las excepciones las encontramos en la ley de aranceles de honorarios de abogados, en la cual se establece el plazo de tres días;  en el caso de las ejecuciones prendarias, cuyo plazo se establece en dos días, y en los procesos de amparo la sentencia definitiva será apelables dentro del segundo día de notificado, y respecto de la resolución que decrete una cautelar, en este tipo de procesos, el plazo estipulado para apelar es dentro del día siguiente al de la notificación. FORMA DE INTERPOSICIÓN: Art. 250 C.P.C. “El recurso de apelación se interpondrá por escrito o verbalmente. En este último caso se hará constar por diligencia que el secretario o el auxiliar autorizante asentará en el expediente.El apelante deberá limitarse a la mera interposición del recurso y se esta regla fuere infringida se mandará devolver el escrito, previa anotación que el secretario o el auxiliar autorizante pondrá en el expediente, con indicación de la fecha de interposición del recurso y del domicilio que se hubiese constituido en su caso”. MODOS DE CONCESIÓN: Teniendo en cuenta el procedimiento a observar con posterioridad a la interposición del recursos de apelación, éste puede concederse “libremente” y “en relación”.El recurso debe concederse libremente sólo cuando mediante él se impugnen sentencias definitivas dictadas en procesos ordinario o sumario. En todos los demás casos, el recurso será concedido en relación. Esto significa que la impugnación de providencias simples que causen gravamen irreparable, sentencias interlocutorias, sentencias definitivas dictadas en procesos sumarísimos, se concederán en relación.La diferencia principal entre ambos modos de concesión, estriba en que cuando el recurso es concedido libremente, existe la posibilidad de que durante el procedimiento de segunda instancia, las partes aleguen hechos nuevos posteriores a la oportunidad prevista en el art. 349 del C.P.C. o se puede ordenar la producción de pruebas denegadas en primera instancia o a cuyo respecto hubiese mediado declaración de negligencia (art. 260 C.P.C.).Estas posibilidades no se presentan cuando el recurso se concede en relación, porque de acuerdo con esta modalidad el órgano judicial de segunda instancia debe resolver sobre la exclusiva base de los actos producidos en la instancia precedente. Otra diferencia se encuentra en que la fundamentación del recurso de apelación concedido libremente, siempre debe hacerse en el tribunal de alzada. No así cuando procede la apelación en relación. EFECTOS DEL RECURSO: Los efectos de los recursos se dividen, teniendo en cuenta la ejecución o cumplimiento de la resolución que es objeto del recurso de apelación, en suspensivo o devolutivo según que la interposición de aquel obste o no al cumplimiento o ejecución de la resolución impugnada.Como principio general, el art. 248, apartado tercero, prescribe que el recurso de apelación “procederá siempre en efecto suspensivo, a menos que la ley disponga que lo sea en el devolutivo”.Ahora bien teniendo en cuenta la oportunidad o el momento en que el recurso debe ser sustanciado y decidido, los efectos se dividen en inmediato o diferido.El recurso de apelación se concede en efecto diferido cuando, tratándose de resoluciones ordenatorias específicamente determinadas por la ley, la fundamentación y resolución de aquél se postergan hasta el momento en que el expediente se radica ante el órgano superior a raíz del recurso o recursos interpuestos contra la sentencia definitiva.  Es una excepción al efecto inmediato que normalmente produce la interposición del recurso, ya que por regla general una vez concedido el recurso, siguen las etapas destinadas a la fundamentación y resolución. Todo esto independientemente del efecto suspensivo o devolutivo, pues en este último caso la circunstancia de que puede ejecutarse inmediatamente la resolución impugnada, no obsta para que, paralelamente al trámite de la ejecución, se desarrollen las mencionadas etapas de fundamentación y resolución del recurso.Otra diferencia entre efecto diferido y devolutivo, reside en que en el primero el juez no se desprende del conocimiento de la causa.La apelación en efecto diferido, solo procede cuando aquella deba concederse en relación y además la ley prevea específicamente ese efecto (última parte del art. 248 del C.P.C.).  Ej. arts. 75, 350, 479, 492, 542 del C.P.C.  CONCESIÓN DEL RECURSO Y REMISIÓN DEL EXPEDIENTE A CAMARA Cuando el recurso se concede libremente, en la misma providencia que se concede se ordena remitir el expediente original a la cámara de apelaciones.Cuando el recurso se concede en relación, es necesaria la fundamentación de aquél (art. 251) para luego ordenar la remisión del expediente a la cámara de apelaciones.En el supuesto caso, de que el recurso proceda en efecto devolutivo, el art. 255 instituye diversas reglas fundadas en el tipo de resolución de que se trate:“Si la sentencia fuere definitiva, se remitirá el expediente a la cámara y quedará en el juzgado copia de los pertinente, la que deberá ser presentada por el apelante. La providencia que conceda el recurso señalará las piezas que han de copiarse.Si la sentencia fuere interlocutoria, el apelante presentará copia de lo que señale del expediente y de lo que el juez estimare necesario. Igual derecho asistirá al apelado. Dichas copias y los memoriales serán remitidos a la cámara, salvo que el juez considerare más expeditivo retenerlos para la prosecución del juicio y remitir el expediente original.Se declarará desierto el recurso si dentro del quinto día de concedido, el apelante no presentare las copias que se indican en éste artículo, y que estuvieren a su cargo. Si no lo hiciere el apelado, se prescindirá de ellas.Art. 256: Cuando se concede el recurso libremente o con efecto devolutivo, el expediente o las actuaciones se remitirán dentro del quito día de concedido el recurso o de formada la pieza separada en su caso.Cuando fuere concedido en relación, dicho plazo se contará desde la contestación del traslado de la fundamentación, o desde que venció el plazo para hacerlo. DESALOJO - TRAMITE SUMARIO Art. 479: “Unicamente serán apelables, la resolución que rechaza de oficio la demanda; la que declara la cuestión de puro derecho; la que decide las excepciones previas; las providencias cautelares; las resoluciones que pongan fin al juicio o impidan su continuación y la setencia definitiva.  DESALOJO – TRAMITE SUMARISIMO Art 481 inc. 2º Todos los plazos serán de dos días, salvo el de contestación de la demanda, que será de cinco días y el de prueba que fijará el juez.Inc. 4º Sólo serán apelables, la sentencia definitiva y las providencias que decreten medidas precautorias. El recurso se concederá en relación y en efecto devolutivo.   * * * * * * * * *    

 

BIBLIOGRAFÍA

-          DERECHO PROCESAL CIVIL”, Tomo V  de Lino Enrique Palacio.-          CODIGO PROCESAL CIVIL Y COMERCIAL, COMENTADO, ANOTADO Y CONCORDADO”, Tomo 2, de Santiago C. Fassi y Cesar D. Yánez.-          EL JUICIO DE DESALOJO” de Jorge Orlando Ramírez.  *********************************************************************  REGULACIÓN DE HONORARIOS EN PROCESOS DE DESALOJO  INTRODUCCIÓN:  Antes que nada es fundamental recordar la importancia de la tarea de regular honorarios, que consiste, nada más y nada menos, en determinar el precio o valor de un trabajo profesional, es decir, establecer la paga que podrá exigir el profesional como contraprestación por su labor en un juicio.Si tenemos eso presente, evitaremos caer en el error de resumir el método que ordena la ley arancelaria a una simple operación matemática consistente en deducir un porcentaje determinado al monto que se considera como base regulatoria; como también evitaremos correr el riesgo de mecanizar dicha tarea y no efectuar una adecuada valoración del trabajo que se está regulando, obviando otras pautas que obligatoriamente se deben tener en cuenta para arribar a un resultado justo, según lo entendió el legislador. Si bien estas jornadas se encuentran orientadas a cuestiones prácticas y específicas del juicio de desalojo, y que por esa razón trataremos de limitarnos a mencionar los artículos concretos que se deben observar al momento de practicar la regulación de los honorarios, solo con algún breve comentario que se considere necesario para facilitar su comprensión, sin pretender fijar un orden de estudio de aquellos; todo ello no es óbice para formular algunas aclaraciones referentes a la aplicación de las escalas porcentuales fijadas en el artículo 189 de la ley citada.  CONSIDERACIONES PREVIAS:En nuestra provincia la ley que estipula las normas para las regulaciones de honorarios profesionales es la número 2.150 que se dictó en el año 1.959. Allí, se fijaron cuales eran los márgenes porcentuales que debían observarse al momento de regular honorarios, y que esos márgenes porcentuales variaban de acuerdo al monto del juicio. Pero estas escalas se alejaban de la realidad en tanto aumentaba el proceso inflacionario en el país. Posteriormente se intentó remediar esa situación con la modificación que introdujo la ley 4.072 del año 1975, en la que se disponía que los montos a que aludía la 2.150 que originariamente se expresaron en pesos moneda nacional, debían considerarse efectuados en pesos ley 18.188. Pero este remedio no duró mucho, ya que la inflación nuevamente superó las previsiones del legislador.Desde esta última modificación no ha habido ninguna reforma a tal problema. Tampoco la jurisprudencia se ha expedido al respecto. Por eso puede decirse que existe una derogación fáctica de una parte de la ley.A su vez la ley 24.432, introdujo un agregado al artículo 505 del Código Civil, cuya interpretación pueden dividirse en dos posturas: la primera (minoritaria) entiende que las regulaciones no pueden superar concretamente el 25% del monto de la condena. La segunda (mayoritaria) considera que este porcentaje puede superarse, pero la responsabilidad del condenado en costas no puede exceder de ese 25%, por lo que las regulaciones deberán prorratearse.Actualmente en la práctica tribunalicia se aplica la escala inferior del art. 189, es decir del 14 al 20% en simple carácter, ya que el monto de cualquier juicio excede la suma que se indica como el superior en dicha norma, debido a que se refiere a pesos ley. Y del 21 al 25% en doble carácter. NORMAS APLICABLESOPORTUNIDAD Ley establece que la oportunidad para regular honorarios en estos procesos, pueden ser dos: Cuando el proceso concluye con la sentencia (222), y cuando el abogado o procurador cesa su mandato o patrocinio antes de que el juicio esté concluido y solicita una regulación provisoria (224). BASE REGULATORIA Una vez corroborada esta situación, debemos establecer cual es la cuantía del desalojo que será la que servirá como base para aplicar los porcentajes mencionados con anterioridad. Esto surge del artículo 207 que dice: “En los juicios de desalojo se fijará el honorario de acuerdo con la escala del artículo 189, tomando como base los alquileres de un año. Cuando el alquiler o arriendo no pudiere determinarse exactamente o estuviese sujeto a fluctuaciones, se fijará el valor locativo entre el seis y el diez por ciento de la valuación fiscal del inmueble arrendado y de acuerdo a lo dispuesto por el artículo 192. Igual criterio se aplicará a los efectos de la regulación cuando el desalojo se promoviere por otra causa”.En su primera parte este artículo nos remite al artículo 189, pero como dijimos en las consideraciones previas, la práctica tribunalicia indica que los porcentajes aplicables serán del 14 al 20% en simple carácter, y del 21 al 25% en doble carácter.Luego el art. 207 establece las reglas a seguir para obtener la base regulatoria: 1)      Los alquileres de un año,  2)       cuando el alquiler no puede determinarse, se fijará el valor locativo entre el seis y el diez por ciento de la valuación fiscal del inmueble, y 3)       por tasación pericial del inmueble. Para relacionar todo lo visto hasta aquí, traemos a colación el artículo 671 del Código Procesal Civil, que reza: “El desalojo de inmuebles urbanos o rurales se sustanciará en juicio sumario, salvo que se fundare en no haberse fijado término para la desocupación de la finca, en haber vencido el que estuviere estipulado o en la falda de pago de alquileres, en que se aplicará el juicios sumarísimo”.  1) Vemos entonces que cuando estemos regulando los honorarios devengados en desalojo con trámite sumarísimo, en la mayoría de los casos deberemos recurrir a la documentación base de la demanda dado que allí figura el valor del alquiler, para así multiplicarlo por doce (un año) y obtener la base regulatoria2) De no ser así y ya dentro del segundo supuesto, se deberá oficiar a la Dirección de Geodesia y Catastro a fin de que informe cual es el avalúo fiscal del inmueble objeto del litigio.Una vez obtenido el avalúo fiscal se fijará el valor locativo entre el 6 y el 10 % de dicha valuación. El valor locativo que hace referencia la ley, no es el alquiler mensual , sino la base total a tomar en cuenta para la regulación. Pretender que la base regulatoria esté dada por la determinación del valor locativo multiplicado por doce, podría arrojar el resultado absurdo de que dicha base superara el valor total del inmueble.3) Para el tercer supuesto debemos relacionar el art. 207 con el art. 197, el cual en su apartado 3º dice: “En todos los juicios o procesos en general, cuyo objeto sean bienes no dinerarios susceptibles de tasación, la cuantía del asunto que originó el pleito, resultará de la tasación que determine el valor de los bienes a la fecha de la regulación”Entonces ¿cómo juegan estas dos normas aludidas? En un fallo reciente, la Excma. Cámara de Paz Letrada de San Juan, en los autos Nº 2528, caratulados “Barassi Daniel Ricardo Mario c/ Michalek Lila Lucía – Desalojo” expresa textualmente “ ... cuando se deba cuantificar la base regulatoria en los procesos de desalojo, que aparece vinculado con el uso o tenencia del inmueble, se utiliza como parámetro en la generalidad de los casos el monto de los alquileres de un año; pero cuando ello no sea posible, el juez debe considerar el valor locativo anual en un porcentaje oscilante entre el 6% y el 10% del avalúo del inmueble o de la tasación pericial a elección del profesional interesado, en los términos de la normativa que ha venido a reemplazar el derogado art. 192”.  Entonces vemos que puede darse el supuesto que el profesional solicite que se practique una tasación judicial en vez de solicitar la valuación fiscal. PORCENTAJES El valor que arroje la regulación de honorarios, debe guardar correspondencia con la importancia, complejidad, resultado obtenido, mérito de la labor, calidad, eficacia y extensión del trabajo, la responsabilidad que pueda derivarse para el profesional y para la parte (art. 187).Para una correcta valoración, deberemos necesariamente observar otras normas que entran en juego al momento de regular los honorarios en los procesos de desalojo: 1) De acuerdo al carácter de la actuación. Art. 185: “Los honoraros de los procuradores se fijarán en el 50% de lo que esta ley establece para los abogados”. Aquí debemos aclarar que todas las escalas arancelarias que contiene la ley, aluden a la actuación del abogado que no ejerce representación, esto es, al patrocinante. Y nos remitimos a lo comentado en el último párrafo de las “Consideraciones Previas”.2) Debe tenerse en cuenta las etapas cumplidas en el proceso. Dice el art. 194 (citamos unicamente los incisos que aplicaremos): “A los efectos de la regulación de honorarios, las actuaciones se clasificarán del modo siguiente: a)      Demanda y su contestación en toda clase de juicios; c)       Actuaciones de prueba en los juicios ordinarios y especiales, y g) Diligencias y trámites hasta la terminación del juicio en primera instancia (alegatos). A primera vista notamos que si un solo profesional realiza las tres etapas del proceso de desalojo, el art. 194 carecerá de utilidad, puesto que deberemos aplicar íntegramente la escala del art. 189. Ahora bien puede darse el caso de que aquél ha omitido realizar alguna de las etapas. Es aquí donde entra en juego el art. 194 para que tengamos en cuenta cuales son las etapas por las que corresponde regular. Para esto, una vez que se estimamos cual será el porcentaje a aplicar (teniendo en cuenta el carácter de la actuación de acuerdo al art. 185), lo dividimos en tres, que son las etapas mencionadas en el art. 194, para obtener el porcentaje por cada una de dichas etapas. Luego corroboramos cuantas etapas se cumplieron y sumamos sus porcentajes en caso de ser necesario. Un párrafo aparte merece el caso del Desalojo con trámite SUMARISIMO. Por las especiales características de este tipo de proceso, no resulta admisible la presentación de alegatos, que configurarían la tercera etapa mencionada en el art. 194. Todo esto porque este tipo de juicio es un procedimiento de conocimiento pleno, con máximas pautas de celeridad, dado que acota el tratamiento y decisión del conflicto. Por ello a pesar que el profesional informe en derecho (presente alegatos), su presentación constituye una actuación inoficiosa por la que no cabe ser tenido en cuenta a los efectos de la regulación.Art. 195 inc. b) “Las actuaciones y escritos notoriamente inoficiosos, no serán considerados a los efectos de la regulación de honorarios”. 3) Otra regla a tener en cuenta, respecto del porcentaje correspondientes, la prescribe el art. 190, que refiere al éxito de la actuación: “El honorario del abogado de la parte que pierda el pleito totalmente, se fijará entre el 60 y el 100% de lo regulado al vencedor de la contienda judicial”La aplicación de este artículo debe compatibilizarce necesariamente con las normas anteriormente mencionadas. Porque su aplicación lisa y llana podría conducirnos a injusticias. Por ejemplo, podría darse el caso, de que el abogado de la triunfadora haya actuado como patrocinante y el de la vencida como apoderado, sumado a esto podríamos suponer que estos dos abogados no actuaron en la misma cantidad de etapas. Por esto la pauta señalada en el art. 190 se aplicará cuando ambos abogados hayan actuado en el mismo carácter y en el mismo número de etapas.  * * * * * * *