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 Registro General Inmobiliario

 

Jornada de Capacitación

 

Medidas Cautelares. Publicidad Inscripción de documentos de

origen judicial. Anotaciones personales

 

 

 

Autoras:

Escribana Adela Manzur Novoa

Escribana Analía Ivone Taillant

Escribana María Alejandra Benavidez Correa

Escribana María Cecilia Galindo

 

 

 

 

San Juan, abril de 2010

 

 

 

MEDIDAS CAUTELARES

 

 

ANOTACION DE MEDIDAS CAUTELARES (LLENADO  DE LA MINUTA, ROGATORIA O SOLICITUD DE ANOTACION)

 

 

SOLICITUD DE ANOTACION

 

Presentación de la minuta o rogatoria según lo dispuesto por Art. 49 ley 3802.

 

RUBRO 1: CLASE DE MEDIDA. EN LOS EMBARGOS COLOCAR SU TIPO

 

 

RUBRO 2: - Persona física: nombre y apellido completo del deudor/titular de dominio con DNI, LE, LC.

-Persona jurídica: nombre e inscripción en el Registro Público de Comercio o donde corresponda.

 

RUBRO 5: Superficie según mensura y título.

Tratándose de P.H., se debe especificar la Unidad Funcional objeto de la cautelar, polígono, superficie total y porcentual.

 

RUBRO 8: ANTECEDENTE DE DOMINIO. Si es folio personal corresponde Nº, Fº, T°, Departamento (si es capital indicar si es Zona A, B o C) y año. Si es folio real, la matrícula.

 

RUBRO 10: MONTO. Si es con intereses y costas, también deberá consignarse.

 

RUBRO 16: colocar el Nº de Autos, carátula y juzgado que ordena la medida.

 

RUBRO 17: fecha de la sentencia y la transcripción de la providencia que ordena la medida (la providencia esta completa desde la fecha de la providencia hasta Fdo. Dr. Juez ………..)

 

Oficios - Ley 22.172: Convenio sobre Comunicaciones entre Tribunales de distinta jurisdicción.

 

-Sello especial de Comunicaciones inter jurisdiccional (sello de agua)

-Personas autorizadas para firmar oficios, cédulas, mandamientos y testimonios, serán abogados o procuradores matriculados en la jurisdicción donde deba practicarse la medida. Cuando las personas autorizadas para intervenir en el trámite no revistiesen ese carácter, deberán sustituir la autorización a favor de profesionales matriculados, debiendo consignar también el nombre de la persona que sustituye en dicho oficio.

 

 

ANOTACIONES PROVISORIAS

 

Cuando el documento adolece de algún defecto que es subsanable, el Registrador practica una Anotación Provisoria.

Cuando una medida cautelar es anotada en forma provisoria por el Registro, el motivo que origina la provisoriedad debe ser subsanado dentro de los 180 días corridos contados a partir de la fecha de presentación del documento al registro.

Si la provisoriedad se subsana e ingresa al Registro el Oficio portante de la subsanación en el plazo de los 180 días, la cautelar anotada en forma provisoria será definitiva. Si no es subsanada dentro del plazo, la provisoriedad caduca de pleno derecho y el embargo se levanta.

 

CADUCIDAD: la ley 17.801 en su Art. 37 establece que caducan a los 5 años de la fecha de su anotación, salvo que a petición de parte se reinscribieren antes del vencimiento del plazo, por orden del Juez que entendió en el proceso (la anotación de litis esta incluida en este plazo de caducidad de la ley 17.801, no obstante lo dispuesto por el Art. 230 Código Procesal Civil de la Provincia)

 

Art. 230 CPC - Anotación de litis. Procederá la anotación de litis cuando se dedujere una pretensión que pudiere tener como consecuencia la modificación de una inscripción en el Registro correspondiente y el derecho fuere verosímil.

Cuando la demanda se desestime, esta medida se extinguirá con la terminación del juicio. Si la demanda hubiese sido admitida se mantendrá hasta que la sentencia haya sido cumplida.-

 

 

REINSCRIPCION: 1) Presentación de la minuta. 

2) Referencia del embargo que se pretende reinscribir con su anotación (N° y F°, T° y año)

 3) Debe ser por el mismo monto del embargo originario.

4) Ordenada por el mismo Juzgado que entendió en el proceso.

 

 

LEVANTAMIENTO

 

El Oficio debe contener: A) La referencia de la cautelar a levantar.  B) La transcripción de la sentencia que ordena la medida. C) La orden de levantamiento por el mismo juzgado.

Cuando el levantamiento se ordena al solo efecto de escriturar se debe consignar según la DTR 3/74: - el nombre del escribano que realizará la escritura, anotación de la cautelar y la determinación del inmueble respecto del cual se efectuará la operación.

La presentación de la escritura al Registro y la inscripción definitiva de esa escritura, importará el levantamiento definitivo.

 

 

 

 

INFORMES.

 

 

PUBLICIDAD FORMAL.

 

La Publicidad Formal es la función que cumple y el servicio que presta el Registro para hacer accesible a los interesados el conocimiento preciso y fehaciente de la información registrada, mediante las formas predeterminadas por la ley.

En general las leyes registrales adoptan el criterio de publicidad restringida o limitada, tanto en lo que se refiere a los sujetos legitimados para acceder a la información registrada, como en lo que atañe a las formas legales de exteriorizarla.

 

Los medios por los que se realiza la Publicidad Formal son:

 

  • LOS INFORMES: Es uno de los medios, a través de los cuales el Registro exterioriza el contenido de sus asientos, es decir que tienen por finalidad: Hacer conocer a los interesados el estado jurídico del inmueble de que se trate. Puede consistir en: una reproducción del Folio Real del Registro o en respuestas que el Registro debe preparar mediante el estudio de sus asientos; y puede referirse a la situación jurídica actual o a las mutaciones que el inmueble ha sufrido a través del tiempo.

 

 

  • LOS CERTIFICADOS: Su expedición implica una anotación preventiva a favor de quien en el plazo legal, requiera la inscripción del documento para el que se hubiese solicitado, es decir que garantiza la inmutabilidad de la situación jurídica que se da a conocer; produciendo un bloqueo registral, por el plazo que determina la ley.

 

 

  • LAS COPIAS CONSULTA de la documentación obrante en el registro, registrada en los libros de folio personal o en folio real. Se realiza mediante fotocopias que serán invalidadas con sello “COPIA CONSULTA SIN VALOR LEGAL” 

 

 

  • LAS COPIAS CERTIFICADAS QUE EXPIDE EL ARCHIVO.

 

 

 

 

 

 

SUJETOS LEGITIMADOS.

 

Art. 21 de la Ley Nacional Registral Inmobiliaria Nº 17801: “El Registro es público, para el que tenga un interés legítimo en averiguar el estado jurídico de los bienes, documentos, limitaciones e interdicciones inscriptas...”

 

Art. 73 de la Ley Provincial Nº 3802 (reformado Ley 6633 y 6717): “Se considera que tiene interés legítimo en informarse de la situación jurídica de los bienes y personas registradas:

   1) el titular registral o su representante

   2) los profesionales: abogados, procuradores, notarios, escribanos, ingenieros y agrimensores.

   3) los representantes y/o personal debidamente autorizado por los profesionales indicados en el inciso anterior, y de las instituciones crediticias oficiales, privadas que actúen con la autorización del Banco Central de la República Argentina, sean Sociedades Anónimas, Bancos Cooperativos o cualquier otro tipo de entidad financiera que actúe en el ámbito provincial.

En cada caso el autorizado deberá exhibir la documentación que acredite este carácter ante la autoridad del Registro. En cada caso asimismo acreditará el cumplimiento de las obligaciones fiscales correspondientes.

Todas las personas indicadas en el Inciso 2 y 3 tendrán acceso directo a la información registral, con el debido contralor de la autoridad registral y bajo su responsabilidad en el manejo de los elementos a utilizar.

   4)  los representantes debidamente autorizados de los Poderes Públicos y de los organismos de la Administración Pública nacional, provincial o municipal…”

 

 

CLASES DE INFORMES.

 

INFORME GENERAL DE BIENES: Se utiliza para averiguar si existen bienes inmuebles registrados a nombre de una persona determinada.

En la solicitud se debe consignar con precisión los datos de identidad de la persona, que puede ser física o jurídca; y el objeto para el que se hace tal pedido.

 

INFORME DE ESTADO DE DOMINIO DE UN INMUEBLE DETERMINADO: Se utiliza para averiguar la titularidad registral y condiciones de dominio de un inmueble en particular.

La solicitud debe contener esencialmente la mención de la Inscripción de dominio, ya sea en Folio Cronológico Personal o Folio Real.

 

 

 

CONTENIDO DE LAS SOLICITUDES DE LOS INFORMES.

 

INFORME GENERAL DE BIENES.(Formulario que en la parte superior dice: A- Operación a otorgar y monto)

 

Rubro B “Objeto para el que se hace el pedido”: Se coloca el acto para el que se solicita : Ej. I.P.V. Operatoria o para trabar Medidas Cautelares.

 

Rubro C: Se colocan los datos de la persona; nombres y apellidos - tipo y número de documento.

 

Rubro D: no se llena para esta clase de informes.

 

Rubro E: Firma del solicitante: por ej. Para I.P.V. firma el titular; y para trámites judiciales firma el abogado con sello y matrícula.

 

Se debe aclarar si se solicita: Informe de bienes solamente o Informe y condiciones de dominio (Gravámenes).

 

Rubro F: Este formulario se utiliza para otro tipo de informes como por ej. Cancelaciones de Hipoteca, Derechos y acciones hereditarios o Solicitud de Inhibiciones.-

 

 

INFORME DE ESTADO DE DOMINIO DE UN INMUEBLE DETERMINADO. (Formulario que en el costado izquierdo dice: Solicitud de Informe)

 

Diferenciamos si el inmueble se encuentra inscripto en:

 FOLIO REAL: Se completa el Rubro B, consignando la Matrícula.

o FOLIO PERSONAL: En este caso se deben completar: Rubro A: Colocando el Departamento en letras y Zona si correspondiere; y Rubro C: Agregando Número - Folio - Tomo y AÑO.

 

Rubro D: Nomenclatura Catastral.

 

Rubro E: Número de Plano y Año.

 

Rubro F: Ubicación del Inmueble.

 

Rubro G: Solo se completa si se trata de un inmueble sometido al Reglamento de Propiedad Horizontal.

 

Rubro H: Medidas, Linderos y Superficies según título y mensura.

                  Lote y Manzana si correspondiere.

 

Rubro I: Colocar nombres y apellidos completos del titular registral - tipo y número de documento.

 

Rubro J: Consignar el objeto para el que se hace el pedido.

 

Rubro K: Firma, nombre y domicilio del solicitante.

 

SOLICITUD DE INFORME PARA ADQUISICIÓN DEL DOMINIO POR USUCAPIÓN.

 

Art. 677 C.P.C. “Cuando se trate de probar la adquisición del dominio de inmuebles por posesión, de conformidad a las disposiciones de las leyes de fondo, se observarán las reglas del proceso abreviado con las siguientes modificaciones: …

Inc. 2: Con la demanda deberán acompañarse los certificados otorgados por el Registro Inmobiliario, donde conste la condición jurídica del inmueble, debiendo informar dicho organismo, con precisión y amplitud, todos los datos sobre el titular o titulares del dominio.”…

 

En la Prescripción Adquisitiva se debe solicitar el Informe, adjuntando Plano de mensura y transcribiendo en el formulario los datos del inmueble, principalmente la superficie a usucapir; y los datos del titular.

Si el inmueble a usucapir registra dos inscripciones de dominio, deberán consignar la superficie a usucapir que corresponde a cada una de las inscripciones, a los fines de la posterior cancelación del dominio.

 

 

DISPOSICION TECNICO REGISTRAL 27/02 (Modifica D.T.R. 25/01)

 

En todos los procesos judiciales en los que se promueva y produzca la adquisición del dominio de inmuebles, sea por usucapión o prescripción adquisitiva decenal, siempre que conste inscripto el antecedente dominial, expropiación, y remate publico judicial, los jueces deberán comunicar mediante oficio tal circunstancia al Registro General Inmobiliario, al solo efecto de publicidad noticia…

a)     la iniciación del juicio y la declaración firme de perención de instancia, desistimiento o desestimación de la acción = en los casos de usucapión, prescripción adquisitiva decenal y expropiación

b)     la adquisición definitiva del dominio del inmueble por el accionante operada por sentencia firme recaída en el respectivo proceso = en el caso de la subasta.

 

 

Orden de servicio n 39/1999: “Los pedidos de informe que no sean retirados después de 1 año de su puesta a disposición del interesado en Mesa de Entradas y Salidas, serán decomisados sin mas tramite.”

 

 

 

 

 

INHIBICIONES Y ANOTACIONES PERSONALES

 

 

      En el registro inmobiliario no solo se inscriben documentos jurídicos que tienen como finalidad y efecto constituir, transmitir, modificar o extinguir derechos reales inmobiliarios, sino que también se realizan las que se denominan anotaciones personales, porque afectan no al inmueble sino a la persona del titular inscripto, en cuanto inciden en su libertad de disposición del dominio. (Art. 2)

      Las anotaciones personales son por consiguiente las que con una finalidad cautelar limita o afectan la capacidad de disposición del titular inscripto o publicitan actos con incidencia real.-

 

 

El registro de anotaciones personales:

 

Art. 30 Ley 17801: El registro tendrá secciones donde se anotaran:

c)     La declaración de la inhibición de las personas para disponer libremente de sus bienes.

d)     Toda otra registración de carácter personal que dispongan las leyes nacionales o provinciales y que incida sobre el estado o la disponibilidad jurídica de los inmuebles.

Art. 31 Ley 17801: Cuando fuere procedente, las anotaciones mencionadas en el artículo anterior deberán ser relacionadas con el folio del inmueble que corresponda. En cuanto sea compatible les serán aplicables las disposiciones establecidas en esta ley para la matriculación de inmuebles e inscripción del documento que a ello se refiera.

Art. 32 Ley 17801 : El registro de las inhibiciones o interdicciones de las personas físicas se practicará siempre que en el oficio que las ordene se expresen los datos que el respectivo código de procedimientos señale, el numero de DNI y toda otra referencia que tienda a evitar la posibilidad de homónimos.

      Cuando no se consigne el DNI a que se ha hecho referencia serán anotadas provisionalmente según el sistema establecido en el Art. 9, salvo que por resolución judicial se declare que se han realizado los trámites de información ante los organismos correspondientes, sin haberse podido obtener el número del documento identificatorio.-

 

 

ART. 25 LEY 3802

En este registro se anotaran: 1) las inhibiciones que dispongan los jueces y en su caso las leyes nacionales y provinciales. 2) las inhabilitaciones establecidas en sentencias firmes de acuerdo a lo dispuesto en el art. 152 bis de. C.c. 3) la declaración de simple ausencia prevista en el art. 19 de la ley 14394. 4) la cesión de derechos y acciones hereditarios anteriores a la registración de la respectiva declaratoria o testamento. 5) toda otra registración de carácter personal que dispongan las leyes y que incida sobre los derechos reales inmobiliarios.-

 

 

INHIBICION GENERAL DE BIENES:

 

Consideraciones Generales:

 

      Procede la inhibición general de bienes en todos los casos en que habiendo lugar a embargo preventivo, este no pudiere hacerse efectivo por no conocerse bienes del deudor. En este supuesto se puede solicitar inhibición general de vender o gravar, la que se deja sin efecto cuando el deudor presentase a embargo bienes o diese caución bastante.-

 

      La indemnización cuantitativa de la medida torna incierta la extensión de la garantía sobre el patrimonio afectado produciendo inconvenientes en materia de tributos, tasas, etc. La inhibición si bien afecta los bienes del cautelado en realidad lo hace de un modo reflejo al prohibírsele a su titular todos los actos de disposición que implique disminuirlo, de tal manera que puede anotarse sin monto determinado.- 

       La inhibición se refiere a la imposibilidad que tiene el deudor judicialmente inhibido de vender o gravar bienes de su patrimonio, lo cual no impide que pueda adquirir bienes a su nombre.-

       La inhibición general no da preferencia respecto de embargos o inhibiciones anotados con posterioridad de la misma.-

 

     Se inscribe ante las oficinas registrales, mediante oficio emanado del juez competente. Es emanada de un acto jurisdiccional ya que es el juez o tribunal quien dispondrá la adopción de esta medida  y ordenará su inscripción en el registro de la propiedad.

 

 

Régimen Legal:

 

     El Art. 229 Del Código Procesal San Juan  dice: ”En todos los casos en que habiendo lugar a embargo este no pudiere hacerse efectivo por no conocerse bienes del deudor o por no cubrir estos el importe reclamado, podrá solicitarse contra aquel la inhibición general de vender o gravar sus bienes, previo informe del Registro de la Propiedad. La medida se deberá dejar sin efecto siempre que se presenten a embargo bienes suficientes o se de caución bastante.

      El que solicita la inhibición deberá expresar el nombre apellido y domicilio del deudor, así como todo otro dato que pueda individualizarlo, sin perjuicio de los demás requisitos que impongan las leyes.

      La inhibición surtirá efecto desde la fecha de su anotación salvo para los casos en que se hubiera expedido certificados aptos para transmitir el dominio con anterioridad, de acuerdo con lo dispuesto en la legislación general.

      No concederá preferencia sobre las anotadas con posterioridad.”

 

      El código nos remite a las normas del embargo con lo cual el acreedor deberá  manifestar que no se conocen bienes, vemos así que la inhibición es una cautelar sucedánea al embargo decretable cuando este no puede hacerse efectivo.

 

     El Artículo precedente incluye una modificación al referirse a que antes la inhibición se solicitaba a pedido de parte con solo expresar que no existen bienes a embargo, ahora se exige un informe del Registro Inmobiliario, acreditando que la persona no posee bienes a su nombre.(Es el mismo formulario del informe de inhibición)

 

         Requisitos en cuanto a su registración:

 

a) Persona física:

1) Apellidos y nombres completos de la persona sobre quien recae la medida (no admitiéndose iniciales para evitar homónimos)

2) Domicilio.

3) Para los Argentinos documento (LC.; L.E. o D.N.I.) para los extranjeros residentes el D.N.I. o Pasaporte y para los no residentes el número de documento que corresponda según las leyes de su país de residencia.-

 

     b) Personas de existencia ideal:

1) Nombre completo independientemente de la sigla utilizada. (Se entiende por nombre completo el que surge de los respectivos registros)

2) Domicilio

3) Inscripción en el R.P.C.

 

Documentación que se debe acompañar para su inscripción:

 

      ROGATORIA (no puede faltar DNI, transcripción de la resolución, firma) a veces se adjunta el oficio.(Ley  22172 extraña jurisdicción)-

 

       FIRMA Acuerdo Nro. 6 de Superintendencia: …… Acordaron: Disponer que a partir del uno de febrero de 1990 los oficios dirigidos al Registro General Inmobiliario, sean suscriptos por los Sres. Jueces, o en su defecto por el Secretario Pro-secretario o Jefe de Despacho con firma autorizada adjuntando al oficio copia autenticada del auto que ordena la medida o transcripción en el oficio de la resolución respectiva.

      Acuerdo Nro 114 de Superintendencia: ….ordenar que los oficios librados por los tribunales de la provincia dirigidos al Registro General Inmobiliario  sean suscriptos por los Sres. Magistrados o en su defecto por el secretario adjuntando al oficio copia autenticada del auto que ordena la medida.-

 

 

Efectos:

 

          Esta medida impide los actos de disposición sobre bienes registrables, produce la prohibición de transferir, modificar o gravar dichos bienes. La inhibición solo surtirá efectos desde la fecha de su anotación, esta constituye un medio tendiente a que si el deudor quiere disponer de un bien, deberá obtener el levantamiento, pagando o denunciando bienes a embargo o caucionando la deuda.-

 

 

Responsabilidades:

 

        Escrituración del Bien Inhibido: Frente a una inhibición ningún escribano puede constituir actos de disposición sin orden judicial de levantamiento. Para lo cual este solicita un certificado de no inhibición al registro antes de realizar la escritura. Si la misma se realiza sin certificado u omitiendo la información del mismo, la escritura se inscribirá en el registro de la propiedad en forma provisoria hasta tanto se produzca el levantamiento de dicha medida cautelar.-

 

 

Caducidad de Pleno Derecho:

 

       Es la extinción de pleno derecho y sin necesidad de practicar registro alguno. Difiere de la cancelación en que esta requiere necesariamente que se practique un  asiento dejando constancia de la extinción de una anotación.

       La caducidad opera de pleno derecho de la inhibición de bienes a los cinco años de su toma de razón.-

 

 

Re-anotación:

 

        Las inhibiciones y los embargos se extinguirán a los cinco años de la fecha de su anotación en el registro que corresponda, salvo que a petición de parte se reinscribieran antes del vencimiento del plazo por orden del juez que entendió en el proceso.

       La reinscripción de la inhibición será solicitada consignando el número y fecha de inscripción de la inhibición que se pretenda reinscribir. La solicitud deberá ser presentada antes de que el asiento caduque. El plazo se computa desde el momento en que la medida fue anotada.-

      Los actos que den lugar a anotaciones podrán ser reanotados antes o después de que venza el plazo de su caducidad por los mismos sujetos legitimados para su registración originaria. La re-anotación producirá efectos solo desde la fecha en que se efectuó  si no se hizo antes del vencimiento del término de caducidad de la primera.

      La re-anotación ordenada por los jueces debe ser solicitada por el interesado al tribunal interviniente quien debe resolver sobre la procedencia de la petición y si la admite ordenar la nueva registración y expedir el oficio correspondiente al registro.-

 

 

Cancelación al solo efecto:

 

      Se da en los casos de subasta o en un juicio por escrituración en donde la inhibición se levanta al solo efecto de proceder a la escrituración de ese bien en concreto, pero continúa inhibido para ejercer actos de disposición de otros bienes de los que sea titular, inscriptos o a inscribirse. En el registro se realiza en el rubro observaciones ya que la inhibición se mantiene.-

 

 

Cancelaciones:

 

      El juez que dispuso la inhibición es quien debe intervenir en la petición tendiente a obtener su cancelación, mediante oficio que se protocoliza en el registro. 

-Se borra el registro de la computadora.

-En el libro de inhibiciones se coloca el sello de CANCELADO.

-El oficio de se protocoliza en el libro de cancelaciones.

 

 

Fallecimiento del Inhibido:

 

        La inhibición conforma una medida estrictamente personal, por lo cual acaecido el fallecimiento del destinatario de la misma, carece de sustento mantener vigente su anotación, la que no puede ser traspasada a sus herederos.-

 

 

QUIEBRA:

LA INHIBICION EN EL CONCURSO PREVENTIVO:

(2 características: no es sucedánea del embargo y no caduca)

 

          El Art. 14 Inc. 7 del a Ley 24522 determina que la resolución de apertura del concurso preventivo contendrá la “inhibición general para disponer y gravar bienes registrables del deudor y en su caso los de los socios ilimitadamente responsables, debiendo ser anotadas en los registros pertinentes”.

         La medida citada posee un papel protagónico en el proceso concursal a la inversa del contencioso, en el cual estará supeditada su traba a la ausencia o desconocimiento de bienes susceptibles de embargo. Dicha medida es dispuesta de oficio por el juez.

          Su finalidad es evitar la desaparición de bienes ante la eventualidad de un decreto de quiebra, la intención es que el patrimonio se mantenga intangible.

         Homologado el acuerdo preventivo, previo a la conclusión del concurso preventivo, el juez dispondrá mantener la inhibición durante el plazo de cumplimiento del acuerdo. Es decir que no rige el plazo de caducidad de 5 años. Sin embargo dicho principio no es absoluto, puede dejarse de lado con la conformidad de los acreedores.-

      La ley de concursos 24522 no fija plazo para el vencimiento o caducidad de esta registración  por lo cual debe considerarse que la vigencia de su anotación subsiste hasta que se ordene la cancelación por el juez de concurso.

 

 

DISPOSICION TECNICO REGISTRAL Nro 21/96

 

         “Visto: El aparente conflicto entre las leyes 24522 y 17801 respecto a la caducidad de las inhibiciones emergentes de los concursos y/o quiebras.

Considerando: La necesidad de dar publicidad de las normativas que regulan la actividad registral.

Por ello, la Directora del Registro General Inmobiliario, DISPONE:

        Art. 1. A partir de 12-08-1996 se aplicara la normativa específica de la ley 24522 la que desplaza la contemplada en el Art. 37 Inc. B de la ley 17801 por lo que dichas medidas no tienen plazo de caducidad automática, consecuentemente mantienen su vigencia hasta que se ingrese el oficio de levantamiento.

       Art. 2 Dichas medidas tendrán un tratamiento interno especial (índice y encuadernación distintos de los usuales)

 

 

PUBLICIDAD FORMAL:

 

         Sujetos legitimados para acceder a la información: se requiere que el solicitante tenga un interés legítimo Art. 21 Ley 17801 “el registro es publico para quien tenga un interés legitimo en  averiguar el estado jurídico de los bienes, documentos, limitaciones  o interdicciones inscriptas.”

Art 73 ley 3802 “Se considera que tiene interés legítimo en informarse de la situación jurídica de los bienes y personas registrados 1) el titular registral o su representante. 2) Los profesionales: abogados, procuradores, escribanos agrimensores. 3) Los representantes debidamente autorizados de las instituciones crediticias  oficiales, de los poderes públicos y de los organismos de la administración pública.”

 

 

CERTIFICADO  lo solicita el escribano antes de realizar la escritura traslativa de dominio conjuntamente con el certificado de reserva.

 

 

INFORME

      Art. 75 Ley 3802 la solicitud de certificación e informe  se presentara en el formulario pertinente y expresara como mínimo las siguientes circunstancias: 1) Nombre apellido y domicilio del peticionante y matrícula profesional cuando corresponda 2) Motivo de la solicitud y monto de la operación 3) Nombre y apellido del tit. Registral  4) individualización del inmueble y plano 5) inscripción o matrícula 6) en caso de inhibiciones se expresará necesariamente la totalidad de los datos que se requiera para anotarlas.-

 

 

 Inscripción de DECLARATORIA DE HEREDEROS

 

      Las sentencias de declaratorias de herederos se registran en el registro especial que con esa finalidad lleva el Registro Inmobiliario de San Juan.  Por otra parte la institución de heredero o legatario por testamento debe ser convalidada por una sentencia judicial en el mismo juicio sucesorio.

       Estas decisiones judiciales no atañen al régimen de transmisión de los derechos por causa de muerte que opera desde el día mismo de la muerte del causante sino a la identificación fehaciente de los sucesores, a su legitimación procesal y registral y a la continuidad del tracto en el Registro.-

      La anotación registral de la declaratoria de herederos no le hace cambiar su naturaleza jurídica, no la convierte en portante de un derecho real de condominio. Solo se hace al efecto de publicidad noticia no produciendo ningún tipo de mutación o efecto registral.

 

 

CESION DE DERECHOS Y ACCIONES HEREDITARIOS

 

      El contrato de cesión de derechos hereditarios es aquel por el cual el cedente transmite al cesionario la universalidad jurídica (herencia) o una cuota de ella, sin consideración especial de los elementos singulares que la componen.

      El contrato de cesión debe celebrarse por ESCRITURA PUBLICA Art. 1184 Inc. 6 C.C.

      Ojo entre herederos declarados en San Juan puede ser instrumentada en documento privado presentado al juez del proceso sucesorio o en acta judicial. (Por un fallo de la corte).

 

 

DERECHOS ALEATORIOS

 

      El registro toma nota de la misma cuando no esta inscripta la declaratoria de herederos.-conforme  ART. 25 ley 3802 San Juan.-  (copia de la ley de Bs. As.)

REQUISITOS: escritura pública, y la rogatoria (La misma que se usa para la inscripción de dominio)

      El registro de cesiones de derechos y acciones hereditarias publicita el contrato de cesión, no tenemos titularidades de derechos hereditarios por que el nuestro es un registro de derechos reales y no personales.-

 

 

RUBRICA DE LIBROS

 

      Ley 18734/49 reglamentaria de la Ley 13512 de Propiedad Horizontal

      Art. 5: “Las decisiones que tome el consorcio de copropietarios conforme al Art. 10 de la ley 13512 se harán constar en actas que firmarán todos los presentes. El libro de actas será rubricado en la Capital Federal y Territorios Nacionales por el Registro de la Propiedad y en las provincias por la autoridad que los respectivos gobiernos determinen….

     Será también rubricada por la misma autoridad el libro de administración del inmueble.”

     En el registro también se practica la rúbrica de los libros del  consorcio de copropietarios del Régimen de la ley de P.H. 13512. Dicha solicitud se realiza por nota firmada por el administrador del Consorcio (no tiene formulario) solicitando la rúbrica de los libros del consorcio como pueden ser Libro de actas de asamblea, Libro de inventario y balance, libro de asistencia.

      Es importante que los libros deben ser nuevos y estar en perfecto estado, es decir no deben tener ninguna hoja ocupada por el valor probatorio que da la rúbrica.

      Dicha nota deberá contener los datos del instrumento donde se realizo el reglamento de copropiedad y administración (Nro. De Esc. Folio escrib. Fecha) y la Inscripción de dominio del inmueble en donde se asienta.

      La nota que se presenta  se protocoliza (es decir que queda en el registro)

 

 

Ejemplo de la Plancha (que se pega en la tapa del libro rubricado):

 

      Libro de…………….. del Edificio ………..compuesto de …. Carillas foliadas  del Nro. 1 al…. Inclusive.

      El reglamento de copropiedad y administración fue otorgado por el notario ……s/Escrit. Nro….. folio…… tomo….., dominio inscripto ………………-

En la fecha se rubrica el presente libro de ………….quedando protocolizada la nota al nro.  Y folio  tomo.. de rubricación de libros de consorcio. Presentación  nro. …….. Fecha…………….

 

 

No olvidar: DISP. TEC. REG. Nº 25/2001- MODIF. POR LA Nº 27/2002

En su Art. 1º dice textualmente: “En todos los procesos judiciales en los que se promueva y produzca adquisición del dominio de inmuebles, sea por usucapión o prescripción adquisitiva decenal (siempre que conste inscripto el antecedente dominial), expropiación y remate publico judicial, los Jueces deberán comunicar mediante oficio tal circunstancia al Registro General Inmobiliario, al solo efecto de publicidad noticia , observando los recaudos previstos por el Art. 50 de la ley 3802: a) la iniciación del juicio y la declaración firme de la perención de instancia, desistimiento o desestimación de la acción, que deje sin efecto la primera comunicación (en los tres primeros casos); b) la adquisición definitiva del dominio del inmueble por el accionante operada por sentencia firme recaída en el respectivo proceso…”

 

 

REQUISITOS PARA INSCRIBIR LAS ADJUDICACIONES EN SUCESORIOS, SUBASTAS JUDICIALES, USUCAPION, DISOLUCION DE LA SOCIEDAD CONYUGAL

 

 

Requisitos Generales para todo tipo de inscripción

 

1.- Debe surgir de las constancias de autos la inscripción registral del inmueble.-

2.- Debe presentarse la Solicitud de Inscripción o Rogatoria o Minuta Conf. Art. 49 Ley 3802 (formulario tipo que debe solicitarse en Mesa de entradas del Registro), por duplicado el que se envía a Catastro (Art. 171 Inc. d Cod. Tributario).-

      Se presenta una Rogatoria por cada inmueble que se pretende inscribir.-

       Se deben transcribir en la Solicitud (Conf. Disp. Tec. Reg. N°24)  las partes pertinentes del expediente de que se trate, lo cual debe ser una copia fiel de las constancias de autos que se acompañan o el testimonio o el Oficio que se presente..-

       También debe completarse en la Solicitud todo lo referido a número y fecha de los certificados, número de plano y actualización, nomenclatura catastral y dotación de agua de riego y cuenta si la tuviere.-

 

 

        Recordar:

Rubro 1: Naturaleza del acto (Ej. Adjudicación: en Subasta, en Declaratoria de Herederos, por Usucapión, por Disolución de la Sociedad Conyugal), e indicación de la parte indivisa cuando corresponda;

 Rubro 2: datos completos del adquirente, los que figuran en el margen izquierdo de la solicitud, no olvidar el grado de nupcias y nombre del cónyuge (indicar cuando se trate de Nudos Propietarios y Usufructuarios);

Rubro 5: individualización del inmueble conforme plano de Mensura (límites, medidas y superficie);

Rubro 8: Inscripción Registral del Inmueble (que debe coincidir con las constancias de autos).-

3.- Se debe presentar copia autentica o testimonio de las partes pertinentes de los autos según el tipo de juicio de que se trate y su transcripción en rogatoria (Conf. Pto. 2).-

4.- Recordar en cuanto a la firma de Rogatorias y Testimonios u Oficios la aplicación de los Acuerdos 114/89 y 6/90 de la Superintendencia de la Corte.-

      Si se utiliza un Anexo por falta de espacio en el formulario, recordar que también debe estar firmado.-

5.- Debe presentarse Plano de Mensura actualizado (dentro del año de la fecha en que se pretende inscribir) y apto para Inscribir Dominio o para Escriturar (no tramite judicial).-

6.- Se debe adjuntar constancias de Libre Deudas de OSSE, Municipalidad, Rentas e Hidráulica.-

7.- Certificado de Avalúo.-

8.- Acreditar el pago del Impuesto de Sellos (Impuesto Fiscal) si correspondiere.-

9.- Abonar la Tasa Registral que es el 2 p/mil del avalúo, y en el supuesto de la Subasta, del avalúo o el precio el que sea mayor, mas una sobretasa de 9 u.t.-

10.- Por cada Rogatoria (solo la que conserva el Registro no por la que se envía a Catastro) se debe abonar 1 sobretasa de 9 u.t. y 1 estampilla de 54 u.t.-

 

 

 Requisitos para cada caso en particular (Disp. Tec. Reg. N°24)

 

 

SUBASTA

 

1.- Conf. Disp. Tec. Reg. N° 24: Testimonio o copia autentica de las siguientes constancias de autos: a) la resolución que decreta el remate; b) la que lo aprueba; c) la que ordena la puesta en posesión y su cumplimiento o la constancia de haberla recibido; d) la que tiene por abonado el precio; e) la orden de inscripción.-

2.- Recordar el levantamiento de medidas cautelares en forma especifica (no Levantamiento Genérico).-

 

 

USUCAPION

 

1.- Conf. Disp. Tec. Reg. N° 24: Testimonio o copia autentica de la Sentencia donde se declara el dominio adquirido por Usucapión; la que deberá bastarse así misma en cuanto a la individualización del inmueble (N° de plano, medidas, linderos, Superficie, Nomenclatura catastral), el titular, y la cancelación del dominio anterior, si no se tratare de primera inscripción. Dichas constancias podrán resultar de la sentencia o de constancias obrantes en el expediente, lo que se deberá acreditar.-

2.- Plano de Mensura: generalmente cuando se trata de planos confeccionados para tramitar juicio de Usucapión, tiene 2 Notas Oficiales (sellos que se pueden encontrar tanto en la carátula del plano como en su interior) una donde figura la iniciación del proceso de Usucapión, y otra donde consta que ha recaído sentencia en ese mismo proceso.

       Para tener en cuenta: con relación a la nomenclatura catastral, la que pertenece al inmueble usucapido la pueden encontrar en un sello ubicado en la parte inferior de la carátula o bien en su interior. Si no figura se deberá colocar la nomenclatura de origen, que es la que figura en la parte superior de la carátula bajo el número de plano. Si el inmueble adquirido se trata solo de una porción de un inmueble de superficie mayor y esta porción aún no tiene nomenclatura, se deberá colocar la nomenclatura de origen con el aditamento “en mayor extensión”.-

 

 

DISOLUCION DE LA SOCIEDAD CONYUGAL

 

1.- Conf. Disp. Tec. Reg. N° 24: Testimonio o copia autentica de las siguientes constancias de autos: a) sentencia de divorcio; b) convenio de partición y su homologación o de la resolución particionaria en su caso.-

        Recordar: Conforme lo dispuesto por el Art. 1184 del Cod. Civ., cuando las partes acuerdan que el inmueble quedara a nombre de los hijos, este no procederá a inscribirse a nombre de ellos si no es por escritura pública de Donación en Calidad de Anticipo de Herencia.-

 

 

JUICIO SUCESORIO Ab-intestato O TESTAMENTARIO

 

1.- Conf. Disp. Tec. Reg. N° 24: Testimonio o copia autentica de las siguientes constancias de autos: a) Declaratoria de herederos o auto aprobatorio del testamento y la parte del mismo relativa a la institución hereditaria; b) Inscripción de la Declaratoria de herederos o institución hereditaria en el Registro de la Propiedad en el Área de Anotaciones Personales; c) Las cesiones o convenios de partición y su respectiva homologación; d) Orden de Inscripción.-

       Recordar: - Cuando se trata de Cesión de Bienes Gananciales, especificarlo.-

·                                                           En el caso de que ambos cónyuges han fallecido, y se trata de bienes gananciales, hay que reunir todos los requisitos para ambos sucesorios.-

 

 

IMPORTANTE TENER EN CUENTA:

 

         Si la Inscripción solicitada resulta ser PROVISORIA, recordemos que se tiene el plazo de 180 DÍAS CORRIDOS (los plazos registrales son corridos) para subsanar los motivos que dieron origen a la provisoriedad.-

          Si los subsanan dentro de éste término, se debe presentar lo que fue devuelto por el Registro conjuntamente con la constancia de la Inscripción Provisoria, y abonar 162 u.t. (3 estampillas de 54 u.t.) y una sobretasa de 9 u.t.-

           Si transcurre el plazo de 180 días corridos, sin que se subsanen los motivos de provisoriedad, esta inscripción caduca de pleno derecho.-

           Si la inscripción ha caducado corresponde nueva inscripción, debiendo en este caso cumplir todos los requisitos, incluida la presentación de nueva rogatoria y el pago de la tasa registral.-

Antes del vencimiento del plazo de la INSCRIPCION PROVISORIA, se puede solicitar PRORROGA, mediante nota fundada que debe presentar 5 días antes del vencimiento del plazo, y la Directora del Registro merituará las razones invocadas y la otorgara o no (Conf. Disp. Tec. Reg. N° 23).-

 

 

 

 

SELLADO

 

INFORMES:

 

 

INFORME GENERAL DE BIENES

 

-Por formulario………..…..54 UT  y 1 ST( 9 u.t)

-Por cada Persona……..…54 UT y 1 ST

Luego de que el informe se expide de acuerdo con la cantidad de inmuebles que tenga el titular:

-Por cada inmueble……...54 UT y 1 ST

 

 

ESTADO DE DOMINIO DE INMUEBLE EN PARTICULAR

 

-Por formulario …………….54 UT y 1 ST

-Por Inmueble…………….…54 UT y 1 ST

Este informe se puede solicitar como TRAMITE URGENTE, además de la tasa por formulario y por inmueble, se abona 162 UT.

TOTAL: 5 X 54 UT 2 ST

 

Si el informe es firmado por un ABOGADO 2 UT por la firma

 

 

EXIMIDOS:

Los oficios sobre:

  • Beneficio de litigar sin gastos.
  • Alimentos, insanía y todo trámite presentado por la Defensoría de Pobres y Ausentes.
  • Informes presentados por juzgados Laborales o penales.
  • Quiebras.

 

No pagaran tasa por servicio fiscal de Dirección General de Registro de la Propiedad:

e)     El Estado Nacional, Provincial, las Municipalidades de la provincia, sus dependencias y reparticiones autárquicas salvo aquellas entidades que el propio estado organice como empresas lucrativas.

f)       Las entidades promotoras, encuadradas en los regimenes de Operatorias de Asistencia Financiera, instituidos por el I.P.V.

 

 

El uso del formulario es OBLIGATORIO, salvo para los que tramitan exentos de tasa, que pueden utilizar papel oficio. En caso de optar por el formulario deberán abonar la tasa correspondiente: 54 UT y 1 ST.

 

 

MEDIDAS CAUTELARES:

 

Cancelaciones de Embargos:………….54 UT

 

Anotación de Embargos ejecutivos y conversión de preventivos en ejecutivos o ejecutorios:………………..2 x 1000% del monto o avalúo el que sea mayor.

 

Embargos preventivos, legales, litis o cualquier otra medida cautelar:……………………………………… 162 UT por cada inmueble

 

En caso de encontrarse Exentos de sellado la tasa se hará efectiva al momento de la cancelación de Embargo.-

 

INHIBICION:

 

        -TRABA: 162 UT por persona

                54 UT y 2 ST por formulario.

 

        -LEVANTAMIENTO: 54 UT y 1 ST.

 

        -INFORME Y CERTIFICADO: 54 UT y 1 ST por persona.

                                            54 UT y 1 ST por formulario.

 

        -NOTA MARGINAL: 162 UT y 1 ST.

 

 

DECLARATORIA DE HEREDEROS:

 

·         INSCRIPCION: 54 UT por persona

                          54 UT y 2 ST  por formulario

 

·         Para saber si esta inscripta la declaratoria y Copia. 54 UT y 1 ST.-

 

·         CESION DE DERECHOS Y ACCIONES HEREDITARIOS: 162 UT

 

·         RUBRICA: 162 UT y 1 ST. 

 

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